Quel est le régime fiscal le plus avantageux?
Les revenus locatifs tirés de la location de meublé peuvent être imposés selon plusieurs régimes : le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), le régime réel simplifié ou le régime réel normal.
Ces trois types d’imposition ne donnent pas droit aux mêmes avantages fiscaux et obéissent à des règles de calcul différentes. D’où l’importance de bien étudier sur les avantages et inconvénients de chacun des régimes et les conditions d’accès.
Le Régime des micro-entreprises ou régime micro-BIC
Le statut LMNP ouvre droit à plusieurs régimes d’imposition. Le premier est celui régissant les micro-entreprises, qui permet d’imposer les revenus générés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’intérêt du régime micro BIC ? L’application d’un abattement forfaitaire de 50% représentatif des charges.
Le résultat imposable est égal à la moitié de la recette locative totale. Cet abattement fonctionne uniquement si le total des recettes est inférieur à 72 600 euros. Au-delà de ce plafond, le bailleur ne peut pas bénéficier du régime micro BIC.
Le Régime réel
Le régime réel normal est obligatoire pour le bailleur dont les recettes locatives annuelles dépassent 247 000 euros. En revanche, il est optionnel pour celui qui est placé sous le régime réel simplifié.
Avec ce régime, le bénéfice du loueur est calculé le plus précisément possible, en prenant en compte toutes les charges liées à la gestion du bien.
Le Régime réel simplifié
Si le montant des recettes annuelles imposables est compris entre 72 600 et 247 000, le régime du réel simplifié s’applique obligatoirement.
Si les recettes annuelles sont inférieures à cette somme, à priori c’est le régime en micro-Bic qui prévaut. Néanmoins, le loueur peut opter pour l’option du régime réel simplifié pour bénéficier d’une déduction de ses charges au montant réel. Le bailleur doit bien calculer si cette opération est rentable pour lui ou non.
S’il veut changer de régime, le bailleur doit le signaler avant le 1er février de l’année au titre de laquelle il souhaite se placer sous ce régime ou avant la date de dépôt de la première déclaration pour les entreprises nouvelles. L’option est souscrite pour deux ans assortie d’une reconduction tacite tous les deux ans.
Par rapport au régime normal, le régime réel simplifié est moins contraignant sur le plan comptable.
Si le montant réel des charges a surpassé la moitié des revenus locatifs générés dans l’année, le choix de cette option peut être avantageux.
Sur l’année les revenus locatifs générés ont atteint 5400 euros. Avec le régime micro-bic et l’application de l’abattement de 50%, les revenus imposables seraient de 2700 euros.
Si durant cette année, le bailleur a totalisé 3000 euros de charges, il a intérêt à choisir l’option du régime réel simplifié qui lui permettra de déduire le montant réel de ces charges, les revenues imposables seront alors de 2400€, soit 300 euros de moins qu’avec le régime micro-BIC.