LMNP : Quels sont les biens éligibles ?

Au-delà de l’obligation de remplir les critères de décence et d’ameublement définis par la loi, le type de bien choisi pour bénéficier du statut LMNP est crucial. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, aucun plafond de ressources du locataire ou de loyer ne conditionne les avantages fiscaux. En revanche, selon le type de bien choisi, vous pouvez prétendre à plus ou moins d’avantages fiscaux. Explications.

Un logement décent

La première condition à remplir pour être éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est de louer un logement décent. La décence est clairement définie dans les textes de loi. L’habitation louée doit respecter un confort et une surface minimum et le propriétaire doit garantir que le logement ne peut porter atteinte à la sécurité ou la santé du salarié.

  • un logement répondant aux critères de performance énergétique minimum depuis la loi n°2015-992 du 17 août 2015
  • un logement sécurisé, comprenant des dispositifs de retenue des personnes tels que les gardes-corps aux fenêtres, balcons, escalier; des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, chauffage et production d’eau chaude conforme aux normes; des systèmes de ventilation et d’éclairage naturel minimum…
  • un logement avec une pièce principale de vie d’une superficie minimum de 9 m2 et d’une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres (Paris et province) ou d’un volume habitable de 20m3
  • un logement paisible : pas le droit d’interdire au locataire d’héberger des visiteurs ou de détenir un animal (sauf considéré dangereux), le propriétaire n’a pas non plus droit de faire des visites de contrôle inopinées ou d’imposer des travaux sans prévenir ou en préciser la durée

Les biens meublés au sens de la loi

Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le logement doit être meublé au sens de la loi. La loi Alur via le décret d’application publié le 31 juillet 2015, vient combler le vide juridique persistant jusqu’à présent. Désormais, la liste des équipements minimum à fournir au locataire est clairement établie.

Le propriétaire d’un meublé doit procurer au locataire :

  • une literie comprenant couette ou couverture
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • des plaques de cuisson
  • un four micro-ondes
  • un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
  • de la vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • des ustensiles de cuisine
  • une table et des sièges
  • des étagères de rangement
  • des luminaires
  • du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Les biens intégrés aux résidences-services pour un avantage fiscal supplémentaire

Pour profiter de la réduction fiscale égale à 11% du coût de l’investissement HT liée à l’amendement Censi-Bouvard, le bien meublé doit être intégré à une résidence-services et être loué pendant au minimum 9 ans.

Les logements éligibles à l’amendement Censi-Bouvard sont les suivants :

  • résidences étudiantes
  • établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées (style EPHAD)
  • établissement social ou médico-social accueillant des personnes handicapées
  • résidence d’affaires
  • résidence de tourisme (plus valable en 2017)

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