TVA en LMNP, fiscalité douce, micro-bic…Quels sont les atouts du statut LMNP ?
Dans la gamme des investissements locatifs, la location en meublé séduit de plus en plus de particuliers. Et pour cause, ce statut conjugue les bénéfices d’une fiscalité modérée, d’une gestion simplifiée et de la création d’un patrimoine immobilier à valoriser au moment de la retraite ou à transmettre aux descendants.
Le cadre fiscal attractif du statut LMNP ?
Depuis sa création en 1949, le statut de Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de cet investissement locatif de profiter de conditions fiscales favorables.
Le cadre fiscal applicable à la location de meublé en non professionnel permet :
- l’imposition des revenus en régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : c’est une possibilité ouverte au propriétaire d’un logement meublé qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% de ces revenus, représentatif des charges, uniquement lorsque les rentes locatives annuelles engrangées sont inférieures à 72 600 euros
En clair, seule la moitié des revenus générés par ce logement ne seront taxés par l’administration fiscale.
- l’exonération ou la récupération de la TVA : un autre avantage de taille de ce statut fiscal est lié à la TVA. En principe, la location meublée est exonérée de cette taxe, et ce, indépendamment des conditions de la location (occasionnelle, saisonnière ou permanente ou du montant des loyers).
Parallèlement, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l’acquisition de l’immeuble ou de la réalisation des travaux de rénovation. Toutefois, la TVA n’est définitivement acquise, qu’à partir du moment où l’investisseur conserve le bien durant 20 ans. Si ce n’est pas le cas, les impôts exigeront son remboursement…
Cette ristourne fiscale est loin d’être négligeable et investir dans ce type de bien d’investissement locatif est une option rentable, dès lors que le propriétaire est prêt à mobiliser cet argent durant 9 ans.
- le loueur de meublé qui ne l’occupe pas à titre de résidence principale, n’est pas imposable à la taxe d’habitation. En revanche, les locaux sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises
- de pouvoir différer l’amortissement du bien. Le cadre fiscal du statut LMNP offre la possibilité au propriétaire de différer l’amortissement de son bien. L’amortissement vise à compenser la dépréciation du bien, estimée fiscalement chaque année. Pour simplifier au maximum, il s’agit d’une somme – fiscalement déductible – correspondant à ce que perd de valeur le bien d’année en année. Mais le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus durant l’exercice, diminué des autres charges afférentes au bien. Pour que les amortissements dépassant cette limite de déduction ne soient pas perdus, la loi permet au loueur de différer fiscalement ces amortissements à effectuer sans limite de temps.
Parallèlement, ce statut a permis de stimuler la construction de résidences pour personnes âgées ou étudiantes.
Un développement nécessaire au vu du vieillissement de la population. En 2012, l’Insee recensait 1,17 million de personnes âgées dépendantes, soit 7,8% des 60 ans ou plus. Et les projections montrent que cette tendance va s’accentuer. À horizon 2060, ce nombre atteindrait 2,3 millions de personnes. Au vu de cette réalité socio-démographique, avec l’augmentation croissante du nombre de personnes âgées dépendantes, se positionner sur les EPHAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) apparaît comme une démarche gagnante d’investissement.
La gestion simplifiée du logement meublé
Par rapport à de la location nue, la location en meublé est incontestablement plus souple.
- Un bail moins contraignant : en location meublée, le bail est établi pour un an, voire moins encore dans le cas d’un bail étudiant (fixé à 9 mois). La durée d’engagement est minorée et offre au propriétaire plus d’alternatives si le locataire ne convient pas.
- Un préavis raccourci : autre disposition rendant moins contraignante la location en meublé : la durée du préavis de départ est ramené à 1 mois pour le locataire, en revanche, pour le propriétaire, cette durée reste fixée à 3 mois.