Statut LMNP : mode d’emploi de la location meublée non-professionnelle en 2024

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un statut de gestion patrimoniale permettant à l’investisseur une optimisation fiscale de son investissement locatif. Grâce à ce statut, il peut profiter d’une fiscalité “douce” sur ses revenus locatifs, moins taxés, de la récupération de la TVA d’une réduction fiscale égale à 11% du coût HT de l’investissement s’il conserve son bien durant 9 ans.

Qu’est ce que le statut LMNP ?

LMNP désigne un statut et non une loi de défiscalisation immobilière, ce qui assure à l’investisseur une stabilité garantie du dispositif bien plus importante. Instauré en 1949, le statut LMNP n’a connu que des modifications mineures depuis sa création. Car les lois de défiscalisation immobilière se succèdent et se ressemblent pas toujours.

La longévité ce statut LMNP constitue donc un avantage non négligeable. De plus, les règles fiscales et législatives du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel diffèrent de celles régissant celui de Loueur en Meublé Professionnel. La rentabilité repose sur le principe de l’investissement locatif, à savoir investir dans un bien immobilier pour le mettre en location.

Quel est l’intérêt de ce statut ?

Les atouts de ce statut sont multiples : fiscalité, accession à la propriété, réduction d’impôt, etc.

Un intérêt fiscal avec le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié

Le premier point fort du statut LMNP est son cadre fiscal avantageux, permettant une optimisation fiscale :

• grâce à l’imposition des revenus en régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ouvrant droit à un abattement forfaitaire de 50% représentatif des charges. Autrement dit, seule la moitié des revenus générés par la location ne seront effectivement taxés au titre de l’impôt sur le revenu.
• grâce à la possibilité de récupérer la TVA de 20% ou de ne pas la payer sur l’investissement neuf, si le bien est conservé pendant au moins 20 ans.

Quel régime d’imposition ?
En dessous de 72 600 euros de revenus locatifs annuels, le propriétaire peut opter pour une imposition en régime micro BIC (micro-entreprise), en régime réel ou en régime réel simplifié. Au-dessus de 72 600 euros de recettes locatives annuelles, le régime réel simplifié s’impose.

Bon à savoir : Le statut LMNP n’est plus cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard qui permettait d’investir dans des résidences services. Le dispositif Censi-Bouvard a en effet pris fin le 31 décembre 2022. Désormais, les investisseurs doivent optimiser leur fiscalité à travers le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC, selon les conditions d’éligibilité et les plafonds en vigueur.

À noter : Le seuil du micro-BIC pour les locations de tourisme non classées a été abaissé depuis le premier janvier 2024. Désormais, si vous dépassez les 15 000€ de recettes encaissées, vous basculerez automatiquement au régime réel. De plus, l’abattement sur les locations saisonnières non classées passe désormais à 30%.

Un intérêt patrimonial : devenir propriétaire

L’autre avantage de ce statut est la constitution d’un patrimoine que l’investisseur pourra valoriser au moment de la retraite : soit par la revente, soit en l’habitant lui-même, soit en le transmettant à ses descendants.

Le statut LMNP vous permet donc d’acquérir un bien immobilier en le finançant notamment grâce aux loyers perçus et l’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard le cas échéant.

Un intérêt financier

La location du bien immobilier permet à l’investisseur de percevoir chaque mois le loyer de son locataire, soit une rente fixe. Un complément de revenu précieux pour les particuliers touchant un salaire modeste, les petites retraites ou pour les férus d’investissement qui veulent se constituer une somme d’argent à réinvestir sur d’autres produits immobiliers ou autres.

En profitant de la plus-value lors la revente du bien immobilier. En optant pour un bien attractif dans une zone en plein développement, l’investisseur s’assure une plus-value vraiment avantageuse.

Une gestion plus souple et simplifiée

La location de meublé obéit à des règles de location plus simples que la location nue : la possibilité de conclure un bail d’un an seulement (voire de 9 mois pour un bail étudiant), un délai de préavis raccourci, etc.

Si vous le désirez, il est également possible de confier la gestion locative de votre bien LMNP à un gestionnaire ou une agence spécialisée. Cela permet aux propriétaires de bénéficier des connaissances et compétences d’un professionnel de l’immobilier pour mettre en location et s’assurer du maintien en bon état de leur(s) bien(s).

Compléter son statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard permet également de confier la gestion locative de son bien à un gestionnaire par l’intermédiaire d’un bail commercial. Ce dernier confère au propriétaire une assurance contre les impayés de loyers : même en cas de vacance locative, le propriétaire percevra les loyers prévus.

Quelle sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP ?

Ce statut spécifique est accessible à tout contribuable français qui investit dans un bien immobilier et qui le loue meublé à un locataire. Pour ne pas tomber sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le propriétaire ne doit pas percevoir plus de 23 000 euros de revenu annuel.

En revanche, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Duflot, le statut LMNP n’est soumis à aucun plafond de ressources du locataire, ni aucun plafond de loyer. En effet, le statut LMNP n’a pas vocation comme la loi Pinel à atténuer les tensions sur le marché locatif, mais plutôt à favoriser le développement de résidences-services.

Les 4 obligations à respecter pour bénéficier du statut LMNP :

• acquérir un logement meublé – intégré ou non à une résidence-services ;
• louer ce bien à titre de résidence principale au moins 8 mois pleins dans l’année ;
• louer le bien meublé au sens de la loi, c’est-à-dire directement habitable par le locataire.

Au sens de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est “un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”. La loi Alur est venue combler le vide juridique existant sur la liste des équipements et des meubles à fournir obligatoirement.

À noter : face au succès des plateformes telles que Air Bnb, l’État a cherché par le biais législatif à profiter des retombées économiques de cette forme d’ubérisation en pleine expansion et échappant totalement à l’administration fiscale. Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 introduit donc l’obligation pour le loueur en meublé occasionnel – donnant son bien en location via une plateforme collaborative – doit s’affilier auprès du Régime Social des Indépendants (RSI), lorsque ses revenus dépassent le seuil des 15 000 euros de recettes par an.

Quel rendement l’investisseur peut-il espérer ?

L’investisseur est en droit d’attendre un certain rendement de son acquisition immobilière sous statut LMNP. Car il s’agit avant tout d’un investissement.

Pour calculer au mieux la rentabilité de ce type de bien, il faut prendre en compte l’ensemble des frais annexes de gestion ou liés à l’acte d’achat (frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière…). Le taux de rendement est conditionné ensuite par le taux du crédit immobilier souscrit, du montant de la plus-value réalisée à la revente, du taux de revalorisation des loyers, du total des charges liées à la gestion locative.

Globalement, vous pouvez tabler sur un taux de rendement oscillant autour de 4%, en gestion directe ou non.

Quel mode de gestion choisir ?

Le choix du mode de gestion doit être dicté par l’investissement en temps et énergie que souhaite consacrer le propriétaire à la gestion de son bien.

Deux possibilités s’offrent à l’investisseur :

• la location directe : il acquiert un bien déjà meublé ou à meubler via une agence immobilière ou non. Le propriétaire devra se charger de réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie, trouver et sélectionner un locataire, gérer les éventuels travaux sur les parties communes ou les extérieurs…
• la location indirecte : elle est gérée par l’exploitant de la structure, c’est lorsque l’investisseur achète une chambre ou un logement au sein d’une résidence-services comme les résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme ou les résidences senior

LMP ou LMNP : quelle différence ?

Pour être considéré par l’administration fiscale comme un Loueur en Meublé Non Professionnel, il est nécessaire :

• que les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23000 euros
• que les recettes locatives ne soient pas supérieures à la moitié des revenus du foyer fiscal
• que l’investisseur ne soit pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Pour faire simple, le point de basculement de loueur non professionnel à loueur professionnel est le seuil de 23 000 euros de recettes locatives annuelles. Au-delà de cette limite, l’investisseur devient Loueur en Meublé Professionnel. Et à partir de 2017, au-dessus de cette somme, il doit être affilié au Régime Social des Indépendants (RSI). Attention toutefois aux locations de tourisme non classées qui possèdent désormais des plafonds abaissés depuis 2024.