L’immobilier locatif s’impose comme un placement de choix pour sécuriser son patrimoine et générer des revenus réguliers. Mais face à la diversité des options, le choix entre la location meublée et la location nue peut s’avérer cornélien. En 2024, alors que les taux d’intérêt restent élevés et que l’inflation grignote les rendements, optimiser sa rentabilité locative est plus que jamais une priorité. Alors, faut-il privilégier la flexibilité et les revenus potentiellement plus élevés de la location meublée, ou la stabilité et la simplicité de gestion de la location vide ?
La différence de loyer
La principale différence entre un logement loué nu et un logement meublé réside dans l’équipement mis à disposition du locataire. Le logement meublé est un véritable « clé en main », prêt à accueillir son occupant sans qu’il ait à apporter le moindre meuble. Cette prestation supplémentaire se traduit par des loyers généralement plus élevés.
En fonction de la localisation et du standing du bien, l’écart de loyer entre un meublé et un nu peut varier de 15 à 20 %, voire atteindre 30 % pour les petites surfaces très bien situées. Cette majoration s’explique par la demande plus forte pour les logements meublés, notamment auprès des étudiants, des jeunes actifs et des touristes.
Les risques liés à la location
La durée de location est un facteur déterminant à prendre en compte pour investir en location meublée et vide. En moyenne, les locataires dans un logement meublé ont une durée de séjour plus courte, oscillant entre 6 et 18 mois, notamment en raison de la mobilité liée aux études, aux missions professionnelles ou aux séjours temporaires. La location meublée implique une rotation plus fréquente des locataires, ce qui peut engendrer des coûts liés aux entretiens, aux états des lieux et aux éventuels travaux de remise en état.
À l’inverse, les locataires de logements nus signent généralement des baux de 3 ans, offrant ainsi une plus grande stabilité au bailleur et une plus grande visibilité sur les futurs revenus locatifs.
La fiscalité du propriétaire
Si l’abattement forfaitaire de 50 % pour les revenus de la location meublée (contre 30 % pour la location nue) semble avantageux à première vue, vous devez tout de même prendre quelques critères en compte. En effet, le plafond des loyers pour bénéficier de ce régime forfaitaire est moins élevé en location nue. Ainsi, pour les petits patrimoines, la location nue peut s’avérer plus intéressante fiscalement.
Toutefois, la fiscalité de la location meublée ne se limite pas à l’abattement forfaitaire. Les revenus issus de cette activité sont également soumis à la Contribution Économique Territoriale (CET), un impôt local composé de la CVAE et de la CFE, dont le montant varie d’une commune à l’autre. Cette taxe vient grever la rentabilité nette de l’investissement locatif meublé. Il est donc primordial de se renseigner auprès du centre des impôts compétent pour connaître le montant exact de la CET applicable à votre bien.
Les coûts supplémentaires à prendre en compte
Si la location meublée séduit par ses loyers généralement plus élevés et ses avantages fiscaux, elle engendre également des coûts supplémentaires qui peuvent venir atténuer sa rentabilité. En effet, équiper un logement pour le mettre en location meublée représente un investissement initial non négligeable. La liste du mobilier obligatoire est conséquente et comprend notamment la literie, les rangements, la vaisselle, les rideaux et l’électroménager. Pour que le logement soit attractif, il est essentiel que l’ameublement soit fonctionnel et esthétique, ce qui implique des remplacements réguliers. Le coût d’aménagement d’un logement meublé se situe généralement entre 100 et 200 € par mètre carré.
Les changements liés à l’investissement locatif en 2024
L’année 2024 marque un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers avec la fin du dispositif Pinel. Ce dispositif, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf, n’est pour le moment pas renouvelé pour 2025. Néanmoins, cette évolution ouvre la voie à de nouvelles perspectives. Le gouvernement étudie actuellement la mise en place d’un nouveau statut de bailleur privé, qui pourrait offrir des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs. Ce statut, encore en projet, suscite un vif intérêt dans le secteur immobilier. Investir en meublé ou en nu demande donc une réflexion approfondie. En tenant compte de vos objectifs, de votre profil d’investisseur et des dernières tendances du marché, vous pourrez choisir la formule la mieux adaptée à votre projet. N’hésitez pas à simuler vos investissements et à solliciter l’avis d’un professionnel avant de prendre une décision.